Ladder duurzame verstedelijking

Verplichte acties voor gemeente en ontwikkelaar

Solide ladderadvies

Bent u gemeente of ontwikkelaar en aan de slag met een woningbouwplan? Dan is de kans groot dat u verplicht bent om de Ladder voor duurzame verstedelijking toe te passen. Dit is het geval bij een stedelijke ontwikkeling waarvoor een nieuw bestemmingplan of een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing nodig is.

De ladder is geregeld in nationale regelgeving en bestaat uit drie treden. Allereerst moet in de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan onderbouwd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1). Als dat zo is, dan moet onderbouwd worden dat in die behoefte niet kan worden voorzien door herstructurering, transformatie of anderszins binnen het reeds bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio (trede 2). Wordt daar ook aan voldaan, dan moet worden onderbouwd dat de nieuw te ontwikkelen locatie passend ontsloten is, dat betekent dat de locatie met minimaal twee typen vervoer te bereiken is (trede 3). 

Trede 1:
Is er een regionale behoefte?
                -
Nee, geen vervolg met de ladder.
                - Ja, ga naar trede 2.

Trede 2:
Is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
                 - 
Ja, geen vervolg met de ladder.
                 - Nee, ga naar trede 3.

Trede 3:
Zoek een multimodaal ontsloten locatie voor de resterende regionale behoefte.
 

Eerste trede struikeltrede

Sinds de invoering in 2012 sneuvelen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State steeds vaker plannen omdat de regionale behoefte onvoldoende is aangetoond. Vaak ligt de oorzaak in de onduidelijkheid over de ladder. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van een stedelijke ontwikkeling en wanneer is die nieuw? De Raad van State neemt al snel aan dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dus is de ladder al snel van toepassing. En hoe toon je dan de woningbehoefte aan? De eerste trede blijkt een ‘struikeltrede’ te zijn.

Tweede trede

Maar ook de tweede trede blijkt in de praktijk problematisch. Het plan kan namelijk alleen maar doorgang vinden indien er binnen het bestaand stedelijk gebied geen alternatieven zijn. Wat tot het bestaande stedelijke gebied moet worden gerekend is ook niet altijd duidelijk.

Provinciale ladder

Veel provincies hebben een vergelijkbare ladder opgenomen in hun Provinciale ruimtelijke verordening. Deze sluit echter niet altijd even goed aan op de landelijke ladder. Het is niet goed duidelijk hoe de provinciale en de landelijke ladder zich tot elkaar verhouden. 

Solide onderbouwing Atrivé en VBTM Advocaten

Atrivé en VBTM Advocaten kunnen u ondersteunen bij het maken van een solide onderbouwing van uw woningbouwplan. Atrivé vanuit haar kennis op het gebied van behoeften in de woningmarkt en strategie (drs. Fokke de Jong). VBTM vanuit haar juridische expertise (mr. Pieter Kok). Daarmee krijgt de besluitvorming die nodig is voor de realisatie van uw woningbouwplan een solide basis waarmee u stevig komt te staan ten opzichte van appellanten in een bezwaarprocedure. Ons advies: denk vanuit de bedoeling van de ladder, namelijk het voorkomen van onaanvaardbare leegstand, en leg de stappen goed uit. Kijk daarbij voorbij de letter van de wet en zet de laddersystematiek in om kansrijke consumentgerichte plannen te verzilveren. 

Bezwaren ongegrond verklaard in Rozendaal

Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Raad van State (bij Downloads hieronder)  inzake een bestemmingplan voor woningbouw in de gemeente Rozendaal waarin de bezwaren ongegrond werden verklaard. Appellanten betwijfelden of het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Analyse van Atrivé toonde deze aan. 

Begin bij het begin: maak uw woonvisie 'ladderproof'

De toepassing van de duurzaamheidsladder voor individuele bestemmingsplannen wordt vergemakkelijkt indien de gemeentelijke woonvisie ‘ladderproof’ is. Atrivé neemt dit mee in haar woonvisietrajecten. Soms op het scherpst van de snede. Hoe laat u de plancapaciteit nog beter aansluiten op de vraag (nu en straks). 
Wilt u weten hoe robuust uw plannen zijn? Neem contact op met Atrivé.

Downloads

Uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan "De Del" te Rozendaal

Download

Projecten

Hoe kunnen wij u helpen?

Leg uw vraagstuk voor aan onze experts, wij adviseren graag.

 *
 *
naam@bedrijf.nl
012-3456789
 *
Fokke de Jong
T: 06 - 25 05 17 53
E:f.de.jong@atrive.nl
LinkedIn