Huurbeleid en prestatieafspraken: verwarring en discussie

Joeri Zandvliet

Joeri Zandvliet en zijn collega’s begeleiden jaarlijks in verschillende gemeenten het proces om te komen tot prestatieafspraken. In een driedelige reeks blogs deelt hij wat hem opvalt. Hieronder Deel I:

Huurbeleid en prestatieafspraken leiden tot verwarring en discussie

Ik ga in het najaar met mijn collega’s veel door het land om prestatieafspraken te maken. Met veel plezier, de lokale situatie vraagt overal om een net iets ander proces en andere vorm en levert daardoor continu stof tot nadenken op!

Dit jaar is in de prestatieafspraken huurbeleid een scherp onderwerp van gesprek geweest. Waarom, hoor ik je denken? Dat is toch iets tussen de huurdersorganisatie en de corporatie? Nee, het wordt steeds meer een thema in de prestatieafspraken voor het jaar erna.

Even een korte schets van de achtergrond: Voor de periode 2018-2021 sloten Aedes en de Woonbond het Sociaal Huurakkoord. Daarin werd afgesproken dat de huursom van de corporatie jaarlijks maximaal met inflatie mocht toenemen. Minister Ollongren vond dit een goede stap. De bedoeling van de Woningwet is onder andere geweest om lokaal meer ruimte te bieden voor maatwerk: de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave centraler. De minister heeft het Sociaal Huurakkoord doorvertaald naar het Wetsvoorstel huursomstijging. Hierover wordt in december in de Tweede Kamer gedebatteerd. Essentie van het voorstel: vanaf 1 januari 2020 mag de huursom van de corporatie met maximaal 1% boven inflatie stijgen, maar alléén als de corporaties dit in hun prestatieafspraken met huurders en de gemeente vastleggen. De inflatie voor 2020 lijkt tussen 1,5% en 2% uit te komen. Maar ondertussen moeten de lokale partijen er dit jaar al afgelopen zomer/herfst afspraken over gemaakt hebben!

De timing is dus lastig voor het lokale gesprek. Uiterlijk eind oktober moeten de afspraken immers gemaakt zijn, want daarna gaan de afspraken doorgaans ter goedkeuring naar de achterbannen van de gemeente, corporatie en huurdersorganisaties. Een flink aantal corporaties kunnen inflatievolgend huurbeleid financieel dragen en/of vinden dit passen in hun strategie op het thema betaalbaarheid. Er zijn er ook veel, die van de ruimte gebruik willen maken om de huursom tot 1% boven inflatie te laten stijgen. In het laatste geval spelen allerlei overwegingen een rol in het komen tot een passende afspraak. Ik neem u kort mee in drie overwegingen per partij:

 Gemeente

  • Ambtenaar: “Hoe bepalen wij of een corporatie 1% extra huurverhoging boven inflatie nodig heeft om de lokale opgaven waar te maken? Dit thema is traditioneel van corporatie en huurdersorganisatie, wij hebben hierop een kennisachterstand."
  • Wij tekenen de prestatieafspraken mee, maar toetsen we dan ook echt of gaan we bij dit thema achterover zitten?
  • Raad en college: "Huurders zijn een belangrijk onderdeel van de achterban, dit is onze kans om hier iets van te vinden."

 Huurdersorganisatie

  • Wij hebben formeel adviesrecht op de huurverhoging per 1 juli. Dat advies geven we doorgaans in maart. Als we in december prestatieafspraken tekenen waarin staat dat de corporatie de huursom tot 1% boven inflatie zou mogen verhogen, hebben we in maart geen ruimte meer om de corporatie tegen te houden.
  • Hoe verkopen we 1% bovenop 1,5% à 2% huurverhoging aan de achterban? Dit zijn lage inkomens die qua koopkracht vaak niet zijn meegegroeid met het landelijk gemiddelde. Zien we dit bijvoorbeeld terug in lagere energielasten door de extra investeringen in duurzaamheid?
  • Wat als de corporatie die extra huurverhoging per se wil? Tekenen we dan de prestatieafspraken niet?

 Corporatie

  • Onze lasten stijgen, door onder andere de verhuurdersheffing en de VPB. Opgaven zijn fors: druk op de woningmarkt, verduurzamen et cetera. Hoe expliciet kunnen we maken dat we die extra 1% in 2020 écht nodig hebben? Kan de gemeente niet ook eens kritisch kijken naar de gemeentelijke lasten?
  • Hoe houden we de balans tussen "een serieuze adviesrol geven aan huurdersorganisatie, hun achterban en de gemeente" en "wel zelf uiteindelijk zelf de beslissing nemen over de huurverhoging 2020"?
  • We willen langjarig huurbeleid maken, dat is lastig als het een jaarlijks terugkerend gespreksonderwerp is in de prestatieafspraken.

Kortom, lokaal maatwerk in prestatieafspraken is bedacht met een duidelijke bedoeling en naar wens van de lokale partijen. De praktijk op het thema huurbeleid: trage landelijke politieke besluitvorming leidt tot (rol)verwarring en complexe gesprekken. Oproep aan het Rijk: voortaan zorgen dat uiterlijk in september het wettelijk kader voor de huurverhoging van het jaar erna helder is, zodat het gesprek lokaal zuiver en concreet gevoerd kan worden.

Hoe denkt u hierover? We zijn benieuwd!

In Deel II gaat Joeri in op prestatieafspraken volgend jaar: jaarlijks afspraken maken of de cyclus versimpelen?

Meer weten of overleggen?

Neem contact met mij op.

 *
 *
naam@bedrijf.nl
012-3456789
 *
Joeri Zandvliet
T: 06 - 25 05 17 73
E:j.zandvliet@atrive.nl
LinkedIn
Joeri Zandvliet