Herijken portefeuillestrategie actueler dan ooit

Ronald Versprille

In de Nationale Prestatieafspraken (verder NPA) zijn de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 vastgelegd op de thema’s: beschikbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid, betaalbaarheid, samenwerking en uitvoering. Met dit beleid zijn doelstellingen kwantitatief en  moeten bovendien sneller gerealiseerd worden dan we eerder dachten. Op lokaal niveau worden de afspraken concreet gemaakt. Hoe kun je je als corporatie daarop voorbereiden? De basis daarvoor is vaak de portefeuillestrategie, maar klopt de ‘oude’ portefeuillestrategie nog? Zijn we volgend hierin of proactief? Mogelijk moet de portefeuillestrategie worden aangepast. Gezien de hoge urgentie van het onderwerp is daarvoor niet veel tijd. Handen uit de mouwen dus!!

Matcht de portefeuillestrategie nog wel?

Ronald Versprille: “De urgentie en gevraagde versnelling om doelen te realiseren en de expliciete belegging van opgaven bij de corporaties, maakt dat je sterker moet kijken of de huidige portefeuillestrategie nog wel passend is. Vorig jaar werd ik door de eerste corporatie benaderd om deze vraag te helpen beantwoorden. De corporatie had net een nieuw ondernemingsplan en had graag meer grip op het beeld hoe dat te combineren met de gevolgen van de Nationale Prestatie Afspraken. Een verstandig besluit want de samenhang van onderwerpen is complex. Voor die corporatie heb ik dus een beknopte analyse gemaakt waarin ik de effecten op een rij heb gezet en heb gekwantificeerd. Dat heeft bijgedragen aan de herijking van de portefeuillestrategie.”

In tal van Atrivé ’s portefeuillestrategietrajecten spelen de NPA trouwens een grote rol. De opgave wordt breder en explicieter. Het betekent ook een versnelling van opgaven, zeker wat bouwopgave en verduurzaming betreft, en dat heeft ook weer effecten op de meerjarenbegroting. Het kan zijn dat de versnelling naar 2030 voor sommige corporaties financieel niet haalbaar blijkt. Welke opgaven ga je dan wel oppakken? Ook ontstaat er een roep om andere producten te realiseren of vastgoed anders in te zetten. Verder moeten volgens de NPA de gemeenten al in 2024 (i.p.v. 2025) hun transitievisie warmte zoveel als mogelijk hebben uitgewerkt in wijkuitvoeringsplannen, ook wel WUP's genoemd. Dit betekent een andere planning, een andere uitlijning, meer urgentie. Ga ik daardoor anders naar de toekomstwaarde van mijn bestaande bezit kijken? Of belemmer ik daarmee toekomstige keuzes doordat ik me gedwongen voel nu investeringen in het vastgoed te doen. Moet ik het bestaande bezit nog sterker inzetten om een versnelde transitie in de wijken te realiseren?

Belangrijk is dus om helder voor ogen te krijgen:

  • wat je wilt en kunt (welke opgaven zijn van jou en welke kún je oppakken)
  • waar je in samenwerking met andere partijen tot resultaat kan komen (bijvoorbeeld qua leefbaarheid, wonen en zorg of in de versnelling van verduurzaming)
  • waar je voor kiest (inspelen op bijzondere doelgroepen, leefbaarheid, inclusieve buurt, wel of niet middenhuur, wel of niet koopsector, welke typologie woningen) en
  • hoe je de portefeuillestrategie daar op aan gaat passen zodat deze op alle aspecten duurzaam is.

Analyseren en gevolgen voorzien

Ronald: “Geregeld help ik corporaties bij dit soort vragen. Enkele voorbeelden:

1.    De gehele herijking van de portefeuillestrategie
Op basis van de ondernemingsvisie van de corporatie, een actuele woningmarkt- en belanghouderanalyse het identificeren van opgaven. Welk perspectief heeft u voor de buurten, waar gedraagt de ene buurt zich anders dan de andere en wat is daar de betekenis van? Tot welke toekomstbeelden leidt dit? Het uitwerken van scenario’s van mogelijke transitiepaden via het bestaande of nieuw te ontwikkelen vastgoed om opgaven te realiseren. En in welk tempo en met inzet van middelen kunt u dit realiseren voor een duurzame toekomst? Tot welke kaders voor het assetmanagement leidt dit?

2.    Afgeleide of specifieke vragen:

  • Analyse hoe ondernemingsplan en portefeuillestrategie matchen met de NPA
    Een dergelijke analyse kan aantonen wat mogelijke consequenties zijn zodat de corporatie een goede financiële doorrekening kan maken. Zo blijkt wat haalbaar is vanuit het perspectief van financiële continuïteit. Het is belangrijk om te kijken hoe de NPA invloed hebben op de bestaande portefeuillestrategie. De NPA kunnen vragen om versnelling op het gebied van duurzaamheid, maar je moet bij het verduurzamen van slechte labels ook kijken of de woning op andere facetten nog wel toekomstbestendig is. Het is geen ééndimensionale puzzel.
  • Keuze waar, welk type woningen te bouwen
    Er ligt een behoorlijke bouwopgave. Maar er moeten wel perspectiefvolle locaties zijn, dat lukt in de ene gemeente beter dan in de andere. En betekent dat inzet van uw eigen bestaande posities? Met de eis van 30% sociaal in de projectontwikkeling komt de projectontwikkelaar mogelijk ook bij u langs. Maar wat voor hem wenselijk is, is dat wellicht niet voor de corporatie. Kortom: de analyse welke typologie woningen je als corporatie wilt hebben, moet je op tijd maken want morgen staan de ontwikkelaars bij de corporatie op de stoep. Wat voor voorwaarden stel je aan de projecten, welke woningtypen, de prijs en hoeveel?

3.    Van opgave naar begroting en uitvoeringsplanning; gevolgen van de NPA op de duurzaamheidsplannen (MJOB)
De gevraagde versnelling werkt door in de onderhouds- en verduurzamingsplannen. Hoe zijn de plannen te combineren met de bestaande meerjarenonderhoudsbegroting? Wat kan je combineren, in welk tijdvak, wat is een logisch moment? Waar accepteer ik kapitaalvernietiging door werkzaamheden eerder te plannen of waar neem ik meer risico door werkzaamheden verder in de tijd te zetten. Hoe doe ik dit verantwoord? Met welk uitvoeringsprogramma sluit ik het beste aan op de  wijkuitvoeringsplannen (t.a.v. warmtetransitie) en hoe past dat binnen mijn portefeuillestrategie.”

Maken de regiodeals ook bij jou een herijking van de portefeuillestrategie nodig?

Neem dan contact met mij op.