Een sociale huurvoorraad die aansluit op maatschappelijke en bevolkingsontwikkelingen

Joost Wegstapel en Koen Laarman

In het debat over het woonakkoord op dinsdag 25 oktober 2016 zei minister Blok dat het inschatten van maatschappelijke- en bevolkingsontwikkeling en het woningaanbod hierop aan laten sluiten het enige complexe werk is van de woningcorporatie. Hoe kunt u op een gefundeerde wijze uw aanbod naar aantal, woningtype en prijs op gemeenteniveau samenstellen?

Atrivé onderzoekt dit vraagstuk regelmatig voor woningcorporaties en heeft hier een gefundeerde methodiek voor. Wij kunnen u helpen om de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen inzichtelijk te maken. Hier leest u hoe we dat doen.

De huidige situatie

Woningcorporaties hebben een duidelijk omkaderde doelgroep, bestaande uit drie subgroepen:

  1. De primaire sociale doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag.
  2. De secundaire sociale doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een inkomen hebben onder €35.739.
  3. De lage middeninkomens (inkomen vanaf € 35.739 tot € 39.874)

Daarnaast wonen in de woningen van de woningcorporaties hogere inkomens (‘scheefwoners’), huishoudens met een inkomen vanaf € 39.874. Deze zijn bij de meeste woningcorporaties niet langer doelgroep van beleid.

Voor het uitwerken van de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen start Atrivé met het in beeld brengen van de huidige situatie. Hoe ziet de huidige woningvoorraad eruit naar prijs en woningtype? Hoeveel woningen worden momenteel reeds door de vier hierboven benoemde inkomensgroepen bewoond?

Twee toekomstrichtingen

Daarna werken we stap voor stap twee toekomstrichtingen uit. Het uitwerken van de toekomstige woningbehoefte van de sociale doelgroep en de daarbij aansluitende wensportefeuille, brengt per definitie onzekerheden met zich mee. Er komen geen absolute waarheden uit de analyse rollen, maar de resultaten geven u wel richting voor uw huur- en vastgoedbeleid.

Op de toekomstige wensportefeuille naar prijs en type hebben diverse ontwikkelingen invloed, waaronder:

  • Terug naar de kerntaak: passend toewijzen, 80/10/10, inkomensafhankelijk huurbeleid, streefhuurbeleid, huursombenadering.
  • Ontwikkeling huizenmarkt: hypotheekvoorwaarden, woonwensen.
  • Bevolkingsontwikkeling: vergrijzing, huishoudensverdunning.
  • Extramuralisering: langer zelfstandig wonen, scheiden wonen en zorg.
  • Groei urgente doelgroepen: taakstelling vergunninghouders, scheidingsgevallen.
  • Economische ontwikkeling: ontwikkeling in koopkracht
  • Inkomensonzekerheid lagere inkomens: toenemende woonlasten, flexibilisering arbeidsmarkt.

Deze ontwikkelingen zijn een mix van autonome processen en beleidskeuzes. Een raming van deze autonome processen en een inschatting van de ontwikkeling van de woonwensen op basis van regionale data uit WoON2015 vormen de basis van onze analyse. Uiteindelijk leidt dit tot twee toekomstrichtingen:

  1. Toewijzingscriteria: De eerste richting is in feite het ‘wettelijke ideaalplaatje’. Welke sociale huurvoorraad is in aantal nodig die voldoet aan de toewijzingscriteria na 2020 (90% sociale doelgroep, 10% lage middeninkomens)? De opbouw van de voorraad naar huurprijzen is op basis van wat maximaal mogelijk is om passend toe te kunnen blijven wijzen.
  2. Constant aantal ‘scheefwoners’: Richting 1 laat de wensvoorraad zien waarbij er geen sprake meer is van ‘scheefwonen’. Dit ideaalplaatje is echter niet geheel realistisch. ‘Scheefwonen’ is nooit helemaal uit te sluiten, want ook zittende huurders maken een inkomensontwikkeling door. De tweede richting gaat daarom uit van een constant aantal ‘scheefwoners’ in de sociale huurvoorraad. Opbouw van de voorraad naar huurprijzen is wederom op basis van maximaal mogelijk is om passend toe te kunnen blijven wijzen.

De raming van de wensportefeuille volgens de twee toekomstrichtingen zetten we vervolgens af tegen de voorraad op basis van uw streefhuurbeleid. Zo wordt in één oogopslag duidelijk of er sprake is van een kwantitatieve opgave per toekomstrichting. Dit geeft u handvatten om uw (streef)huurbeleid bij te kunnen sturen. Zie dit voorbeeld

Verdieping: Betaalbaarheid van het wonen

De twee richtingen houden nog geen rekening met de betaalbaarheid van het wonen. Ze laten alleen het wettelijke plaatje zien. Betaalbaarheid is echter wel van belang. Ook binnen de sociale doelgroep zitten namelijk inkomensverschillen die van invloed zijn op de gewenste samenstelling naar huurprijs van de wensvoorraad. Samen met u verdiepen we de twee toekomstrichtingen. Hierbij is het uitgangspunt dat de wensportefeuille naar prijs binnen het kader blijft van wat voor uw huurders maximaal betaalbaar is, in plaats van wat wettelijk maximaal mogelijk is.

Op basis van de ervaring in betaalbaarheidsonderzoeken van Atrivé en andere bureaus, de huidige wet- en regelgeving ten aanzien van de toewijzingscriteria en de input van u als woningcorporatie bepalen we per huishoudenstype en inkomensgroep de gewenste verdeling naar huurprijs op basis . In deze figuur ziet u hoe per huishoudenstype en inkomensgroep de mate van betaalbaarheid naar huurprijscategorie wordt weergegeven.

Kader voor beleidskeuzes

U wilt graag als corporatie binnen uw financiële mogelijkheden sturen op het zo betaalbaar mogelijk houden van alle huren, wellicht ook voor de huishoudens met hogere inkomens die nu bij u huren. Daarnaast heeft u invulling te geven aan de huisvestingsopgave voor vergunninghouders.

De kwalitatieve opgave geven we samen met u vorm. We helpen u bij het antwoord geven op vragen als: gaat u voor betaalbaar of voor het maximaal mogelijke binnen de kaders van passend toewijzen en welke type woningen zou u het best kunnen bouwen met het oog op een eventuele groeiopgave? 

Met onze analyse van de toekomstige wensvoorraadkijken we naast wat wettelijk maximaal mogelijk is ook naar de betaalbaarheid. We leveren daarmee een helder kader voor het maken van beleidskeuzes, een basis voor het maken van prestatieafspraken en een onderlegger voor het verder uitwerken van de portefeuillestrategie en het (streef)huurbeleid.

Meer weten?

We gaan graag met u aan de slag om op basis van uw ambities, uw werkgebied en uw voorraad het gesprek aan te gaan om uw volkshuisvestelijke opgave adequaat vorm te geven. Bent u benieuwd naar de Atrivé onderzoeksmethodiek en aanpak? U kunt contact opnemen met Joost Wegstapel of Koen Laarman.

Meer weten of overleggen?

Neem contact met mij op.

 *
 *
naam@bedrijf.nl
012-3456789
 *
Joost Wegstapel
T: 06 - 25 05 17 45
E:j.wegstapel@atrive.nl
LinkedIn
Joost Wegstapel