50 miljard voor de volkshuisvesting

Fokke de Jong

Ze gingen zo harmonisch uit elkaar in 1995, het Rijk en de corporatiesector. Met de bruteringsoperatie van staatssecretaris Heerma werden ongeveer 50 miljard gulden aan rijkssubsidies en leningen tegen elkaar weggestreept. Maar de aanvankelijke harmonie kan gemakkelijk verdampen. Sindsdien zijn de verhoudingen behoorlijk verzuurd.
En zoals dat wel vaker gaat:

  • Er is veel gesteggel over geld
  • Er zijn kinderen van de rekening: de bouwproductie en de woningzoekenden.

Om welke geldstromen gaat het? De informatie van het Rijk (Rijksbegroting 2018) en van de sector (Aedes) geeft samen het volgende beeld:

  • De verhuurdersheffing voor verhuurders van sociale huurwoningen met meer dan 50 woningen: corporaties dragen hiervoor 1,7 miljard per jaar af. Deze zal vanwege een stijgende WOZ-waarde mogelijk oplopen tot ruim 2 miljard in 2021.
  • De vennootschapsbelasting voor corporaties: orde van grootte een paar honderd miljoen, volgens Aedes oplopend tot 500 miljoen in 2021.
  • Nieuwe belastingregels: de ATAD (Anti Tax Avoidance Directive). Als gevolg van deze regeling wordt de mogelijkheid om rente op leningen met de (vennootschaps)belasting te verrekenen beperkt. Volgens het Rijk een effect van 100 miljoen in 2019, volgens Aedes een effect van 300 miljoen.
  • Tegenover deze lasten voor de sector en de inkomsten voor het Rijk staat op de Rijksbegroting een uitgavenpost voor huurtoeslag van 4,1 miljard euro in 2018, oplopend tot ruim 4,5 miljard in 2021.

De oorspronkelijke financiële ontvlechting in 1995 is inmiddels weer een vervlechting geworden. Eentje die weinig gelukkig maakt, met name waar het gaat om de bouwproductie. Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in het Parool van 4 oktober 2018: "De bouw van sociale huurwoningen dreigt fors in te zakken door de stijgende belastingen. Juist nu het woningtekort in Nederland en vooral in steden als Amsterdam groot is, staat de bouwproductie van corporaties op het punt terug te vallen."
Dat de bouwproductie, die nog maar net een beetje op gang komt, weer terugvalt wil natuurlijk niemand. Maar wat is nu precies het effect van deze maatregelen, welke argumenten pro en contra worden hier gebruikt, en hoe valide zijn die?

De verhuurderheffing

  • Het kabinet vraagt een financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld, zo motiveerde het Rijk het instellen van deze heffing. Inmiddels is er een tendens om de verhuurdersheffing meer in te zetten als hefboom voor investeringen, door bij bepaalde investeringen vrijstelling te verlenen. Zoals bijvoorbeeld de verrekening van 100 miljoen voor duurzaamheidsinvesteringen.

De vennootschapsbelasting

  • Ook de vennootschapsbelasting draagt bij aan de rijksfinanciën. Woningcorporaties betalen sinds 2008 vennootschapsbelasting (VPB) over al hun activiteiten, dus ook over niet-winstgevende activiteiten die zich richten op maatschappelijke doelstellingen. Aedes ijvert voor vrijstelling voor de maatschappelijke (DAEB-) activiteiten. Ook vanuit de Kamer wordt dit bepleit (motie Groot en van Vliet, medio 2016). De regering heeft hieraan nog geen gehoor gegeven. Door meer (onrendabel) te investeren in hun kerntaken kunnen corporaties zelf ook hun afdracht beperken.

De ATAD

  • Aanleiding voor de ATAD zijn de brievenbusfirma’s aan de Zuidas en belasting-shop-gedrag van multinationals. Maar de ATAD geldt ook voor woningcorporaties. Aedes hierover (Eline Penders, 19 september 2018). “De sociale huursector, die geen winstdoelstelling heeft, niet internationaal opereert en geen belasting ontwijkt, krijgt van het kabinet geen vrijstelling van deze belastingmaatregel. De Europese regelgeving waaruit ATAD voortkomt, maakt dat technisch wel mogelijk”.
  • De maatregel geeft een perverse prikkel en ontmoedigt investeringen: hoe meer corporaties investeren (in betaalbare woningen, duurzaamheid et cetera) hoe meer zij moeten lenen en hoe hoger de rentelasten; rentelasten die nog slechts in beperkte mate verrekend kunnen worden met de vennootschapsbelasting.

Verzuurde verhoudingen

Het is duidelijk. De politiek is nog niet volledig overtuigd van de wil en de competentie van corporaties om hun maatschappelijke opgave te realiseren. De schandalen uit het recente verleden zijn nog niet vergeten. Ook lijken ‘rijke’ corporaties met veel eigen vermogen het beeld te bepalen, terwijl er ook veel ‘arme’ corporaties zijn (vooral in de grote steden) met een grote opgave en beperkte middelen.
De sector loopt te hoop tegen elke heffing en lastenverzwaring. Maar is dit niet wat eenzijdig? Aedes schat in dat de sector in 2021 500 miljoen aan vennootschapsbelasting kwijt zal zijn. Dat betekent nog altijd een jaarlijkse rekenkundige  winst voor belasting van 2,25 miljard euro voor de hele sector. En er is weinig oog voor de uitgaven van het Rijk ten behoeve van de volkshuisvesting. Wat ook niet meewerkt is dat de sector in deze discussie niet duidelijk maakt wat de eigen handelingsperspectieven zijn, welke rol corporaties wel kunnen pakken en waarvoor zij verantwoordelijkheid nemen.

Wat te doen?

De bal ligt bij zowel de overheid als de sector. Er is beweging aan beide kanten nodig om uit deze impasse te komen.

Wat kan de sector zelf doen?

Een greep:

  • De financiële reserves in de sector zitten niet altijd op de plaatsen waar investeringen nodig zijn. Maak serieus werk van verevening: een herverdeling van middelen van rijke corporaties naar arme corporaties met een grote opgave.
  • Wees transparant naar partners (gemeenten, huurdersorganisaties, zorgorganisaties) over de investeringscapaciteit. Dat versterkt het draagvlak voor strategische keuzes.
  • Slim verkopen als onderdeel van een vergroting van de sociale voorraad, zeker in de grote steden. Met de verkoop van een huurwoning met een hoge WOZ-waarde (€ 250.000,-) of hoger, kunnen meerdere nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd.
  • Bouw voor de actuele behoefte: het groeiende aandeel eenpersoonshuishoudens. Voor veel van hen is een studio of een grondgebonden ‘tiny house’ van 40 tot 50 m2 ruim genoeg, en betaalbaar.
  • Ga onderling samenwerking in de aanbesteding en realiseer schaalvoordelen en inkoopmacht bij nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad.
  • Het is helemaal niet nodig en vaak ook onwenselijk om alleen voor de EU-doelgroep te bouwen. Investeer ook in realisatie van dure huur. De markt laat het segment € 711,- tot € 900,- liggen en juist hier is de behoefte groot.

Wat kan de (rijks)overheid doen?

  • Heroverweeg maatregelen die investeringen ontmoedigen, of compenseer die met een vorm van investeringsaftrek.
  • Zet de opbrengsten die nu uit de sector komen in om de bouwproductie van woningcorporaties te stimuleren. In het artikel ‘Grijp oververhitting aan om werking huizenmarkt te verbeteren’ doen Barbara Baarsma (hoogleraar toegepaste economie UvA en directeur kennisontwikkeling Rabobank) en Nic Vrieselaar (woningmarkteconoom RaboResearch) hiervoor een aantal voorstellen (Trouw 13-11-2018). Gemeenten en private partijen zouden moeten worden verleid om meer bouwgrond beschikbaar te stellen, door:
    • onroerende zaakbelasting op inactieve grondposities te verhogen
    • zolang bouwgrond voor gemeenten een belangrijke inkomstenbron is zou het Rijk gemeenten met subsidies kunnen compenseren voor het onder de marktprijs beschikbaar stellen van bouwgrond voor sociale woningbouw.
  • Nodig de sector uit om aan te geven welke regels belemmerend werken en steun goede initiatieven waarvoor minder regels nodig zijn. Bijvoorbeeld met experimenten.
  • Zet vaart achter de verruiming van de markttoets, zodat corporaties sneller middensegment huurwoningen kunnen bouwen.
  • Ook medewerking van gemeenten is essentieel. Help corporaties bij het vinden van locaties, door bijvoorbeeld af te spreken dat ontwikkelaars met Toegelaten Instellingen moeten samenwerken. Zorg voor betaalbare grondprijzen, en maak van wel of niet verkopen van sociale huurwoningen geen dogma, zolang het beoogde doel, meer sociale huurwoningen, maar gerealiseerd wordt.

Het is al met al een vicieuze cirkel omlaag die ook kan worden omgekeerd. Corporaties, laat zien dat je het vertrouwen van de samenleving waard bent en pak de ruimte die nu al geboden wordt. Het momentum is er. Er is al een beweging naar meer ruimte geven aan corporaties en stimuleren van investeringen, maar die moet nog wel stevig worden doorgezet. Hier ligt nog een schone taak voor de Tweede Kamer.

Een nieuwe brutering

Terug naar het geld. Wordt het, bijna 25 jaar na de eerste ideeën over de brutering, niet opnieuw tijd voor een groot gebaar? Volgens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) hebben alle corporaties gezamenlijk in 2018 een investeringsruimte van bijna 50 miljard euro (waarvan ruim 30 miljard voor het sociale DAEB-deel). Het gaat om alle investeringsruimte in nieuwbouw, woningverbetering (verduurzaming) en huurmatiging samen. Van deze ruimte wordt nu ruim 14 miljard door corporaties geïnvesteerd in de periode 2018-2022. Blijft er dan 36 miljard op de plank liggen terwijl investeringen zo hard nodig zijn?
Op de cijfers valt wel het één en ander af te dingen, maar het gaat om het idee. Een nieuwe grote uitruil. De corporaties maken een investeringsplan voor 50 miljard in plaats van 14 miljard maar hebben daar wel wat voor nodig…….de recente lastenverzwaringen afgeschaft, ofwel de opbrengsten worden ingezet als stimulans voor investeringen, en gemeenten gaan hun gloeiende best doen voor voldoende en betaalbare bouwgrond.
Dit zou een enorme opsteker zijn voor de groeiende groep (kleine) huishoudens die geen koopwoning kunnen betalen.

Meer weten of overleggen?

Neem contact met mij op.

 *
 *
naam@bedrijf.nl
012-3456789
 *
Fokke de Jong
T: 06 - 25 05 17 53
E:f.de.jong@atrive.nl
LinkedIn