Menu

Sturen op conditiescore 3 wil niet zeggen dat u het goed doet!

Een van de business Risks van het WSW gaat over de ‘Leeftijd en kwaliteit van de portefeuille’.

Naast restant levensduur (economisch) en het energielabel wordt de conditiescore als indicator voor dit risico gebruikt. Hierbij beoordeelt het WSW de conditie van het bezit met een score van 3 (‘redelijke conditie’) of hoger (2 of 1) op de NEN 2767-1:2016 norm (of vergelijkbare objectieve norm) als zijnde een laag risico. De suggestie wordt daarmee gewekt dat sturen op alleen conditie 3 goed is. Maar is dit wel zo?

Conditiemeting NEN 2767-1:2016

Conditiemeting is een gestandaardiseerde methode voor het registreren, kwalificeren en kwantificeren van technische gebreken aan bouw- en installatiedelen. Dit resulteert in een objectieve en eenduidige vastlegging op basis waarvan naar de ernst, omvang en intensiteit van een gebrek de conditiescore van een bouwdeel wordt vastgesteld. De conditiescore wordt uitgedrukt in een zespuntsschaal, waarbij 1 staat voor een uitstekende conditie en 6 voor een zeer slechte conditie.

Sturen op conditiescore 3

Conditiescore 3 is omschreven als redelijke conditie. Vanuit het 'oude denken' goed, redelijk, matig en slecht wordt al snel de conclusie getrokken dat redelijk goed genoeg is. Zoals aangegeven brengt conditiemeting de conditiescore van bouwdelen in beeld op basis van de technische gebreken. De misvatting die ontstaat is dat gebreken met een conditiescore 3 acceptabel zijn, immers een redelijke conditie.

Of iets acceptabel is hangt echter af van het geaccepteerde risico wat gelopen wordt als het gebrek niet wordt verholpen! Zo geeft de conditiemeting van de skeletconstructie in de afbeelding een conditiescore 3:

  • Het betreft een ernstig gebrek die direct afbreuk doet aan de functionaliteit van het bouwdeel.
  • Het komt plaatselijk voor (2 tot 10 procent van het bouwdeel).
  • De intensiteit is in eindstadium: het gebrek is zeer duidelijk waarneembaar, onomkeerbaar en kan niet of nauwelijks toenemen.

Het behoeft geen uitleg dat wanneer alleen wordt gestuurd op conditiescore 3 (en dit wordt geaccepteerd) er een behoorlijk risico wordt genomen. Cruciale bedrijfsfuncties of andere beleidsaspecten of waarde-aspecten kunnen in het geding zijn.

Ook focust de conditiemeting voornamelijk op de technische staat van bouw- en installatiedelen van de gebouwde omgeving. Om een goed totaalbeeld te krijgen van het presteren van een beheerobject zijn bijna altijd aanvullende inspecties nodig. Denk aan inspecties op de aanwezigheid van asbest of de keuring van elektrische en gasinstallaties. Voor een optimale risicosturing dienen deze inspecties en de conditiemeting  in samenhang beoordeeld te worden.

Risicosturing

Het voorbeeld laat zien dat niet blind op conditiescore 3 gestuurd moet worden. NEN 2767-1:2016 onderkent dit, daarom is in de norm een informatieve bijlage C en D opgenomen. Deze gaan over de aanvullende inspecties en het kwantificeren van risico’s. Echter, indien u een uitvraag tot inspectie conditiemeting doet moet u beseffen dat deze bijlagen niet normatief zijn. En dus specifiek gemaakt moeten worden in uw uitbestedingstraject. Om te komen tot goede risicosturing zijn de volgende stappen nodig:

1. Objectieve meting (NEN 2767, overige inspecties).
2. Bepalen van mate van het effect bij het niet oplossen van het gebrek (door opname).
3. Sturing, wat je er feitelijk mee doet als onderdeel van risicosturing.

In dit kader wijzen we op de NTA 8026:2009 die als doel heeft:

  • Inzicht te verkrijgen in de relatie tussen de strategische doelen van de organisatie, het vastgoedbeleid en de besliscriteria die daarbij een rol spelen.
  • De (gestructureerde) vertaling te maken van de strategische koers van de organisatie naar het beleid op objectniveau.
  • Op welke wijze aan het vastgoedbeleid te koppelen risico-acceptatieprofielen kunnen worden opgesteld als sturingskader.
  • De methodiek conditiemeting een toepassing te geven binnen het ‘asset’management.

Atrivé is actueel betrokken bij de objectivering van de NTA 8026:2009 naar een NEN-norm. Hiermee krijgt risicogestuurd onderhoud een plaats in de vastgoedsturing. Ook neemt Atrive zitting in de commissie met betrekking tot de doorontwikkeling van NEN 2767-1:2016.

Meer weten over risicosturing, de toepassing van de norm Conditiemeting  en de koppeling aan uw vastgoedsturing? Of wilt u participeren in de ontwikkeling van de NTA 8026:2009 tot norm? Ronald Versprille, senior adviseur vastgoed, kan u hier alles over vertellen.

Deel deze pagina op:
  • Ronald Versprille

    senior adviseur Vastgoed, Financiën & Treasury
    06 25 05 17 69

    r.versprille@atrive.nl